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        城市更新大利好!從此再無“釘子戶”?

        發布于:2021-08-13 09:21:53 來自:建筑設計/城市規劃設計 1 97

        來源:明源地產研究院

        |

        作者:云北

        [復制轉發]


        中國正在進入“城市更新”時代。

         

        01

         

        留守戶問題,終于有了解決方案。
         
        近日,廣州出臺《廣州市城市更新條例(征求意見稿)》提出: 村集體可收回集體土地使用權,且簽約人數超過95%的,可向人民法院提起訴訟。



        這意味著,長期困擾城中村改造的“留守戶”問題,獲得了法律層面的解決之道。
         
        長期以來,我國各大城市的城中村改造,都存在各種各樣的“留守戶”問題,并由此衍生出無窮無盡的矛盾。

        在過去的舊改模式下,即便已簽約村民超過9成以上,只要存在留守戶,整個工作都無從推進, 有城中村改造就此陷入了10年停滯不前的尷尬。
         
        少數人的權利需要尊重,多數人的權益同樣不能罔顧,到底該如何抉擇?
         
        廣州等地為此做出了新探索。對于城中村改造, 村集體有權通過“村民自治”的方式收回宅基地(集體土地使用權),且只要簽約率達到95%以上,就能通過司法訴訟的方式進行最終裁決。
         
        眾所周知,我國城市土地歸國家所有,包含城中村在內的農村土地歸集體所有。無論是城市土地還是集體土地,我們擁有的是使用權而非所有權。所以,村集體收回宅基地使用權,并非沒有依據。
         
        這同時標志著,城市更新拆遷改造的“三板斧”全部到齊: 村民自治、行政裁決、司法判決。
         
        未來,對于舊改項目,只要簽約率達到95%以上,對于留守戶,即可申請行政裁決,同時村集體可通過全面表決或其他方式收回宅基地,同時還可通過法院進行訴訟判決。
         
        可以說,在不遠的將來,城市更新將再無“釘子戶”。

         

        02

         

        城市更新有法可依,有地區已經走在探索前列。
         
        近日,廣州黃埔區沙步經聯社公布《表決公告》, 將對改造范圍內沒有按時簽約的留守戶進行集體表決,收回宅基地使用權。
         
        沙步,位于南崗街道,系黃埔區66條重點舊村改造項目之一。連接廣州開發區東區、西區,地處廣州開發區黃埔臨港經濟區,位于“廣州第三中軸線”的輻射范圍之內。一旦改造完成,沙步成為廣州東部最具吸引力的板塊之一。



        據統計,截至8月初, 沙步舊村改造項目整體簽約率已突破98%,未簽約房屋不足80棟,占比不到2%。
         
        98% VS 2%,看起來不是難題,但解決起來并不容易。

        一邊是絕大多數等待遷入新居、享受現代化社區的已簽約村民,另一邊是個別因各種各樣原因未能簽約的留守戶,如何最大程度保障村民利益、集體利益和公共利益,顯然成為擺在案頭的一道難題。
         
        如果因為留守戶的存在,整個項目建設受阻,且不說能否順利完成城市更新“三年清零計劃”、為城市發展提供更多土地資源,就是廣大已簽約村民也無法順利回遷,難以迅速享受到城市更新帶來的巨大紅利,甚至連教育等公共配套建設都會受到影響。
         
        所以,沙步以“村民自治”之名,通過“全民表決”,收回宅基地,以此帶動簽約進度,無疑是由現實的指向性的,也是城市更新的又一新的探索。
         
        不難想象, 在98%已簽約的基礎上,全民表決的結果應該不會存在任何懸念。如果表決之后仍然無法解決問題,司法訴訟就是順理成章的選擇,屆時等待的將是法院的強制執行了。
                                                        
        事實上,在沙步之前,已有廣州黃埔文沖、唐山范各莊三街村、廊坊劉家園村等做出類似探索,但涉及數千戶的重大城市更新項目還是首次。
         
        等廣州城市更新條例正式出臺之后,城中村改造“收回宅基地”的案例將會越來越多。

         

        03

         

        “釘子戶”問題,正在走向城市治理和法律解決之路。
         
        去年, 廣州“海珠之眼” 曾引發全網關注。海珠涌大橋正式建成開通,橋下空間保留一處民房被雙向車道環形包圍,從航拍鏡頭下看形似一只眼睛,網友評論稱此處為“海珠之眼”,引來市民集體圍觀。
         
        有人稱之為“廣州最牛釘子戶”,也有人認為是“廣州最慘釘子戶”。無論如何,廣州為解決釘子戶問題開創了一條前所未有之路。即便拆遷補償無法談攏,而城市建設不能停步,那么繞開釘子戶就是合理選擇,“海珠之眼”進而成為城市法治水平的一面鏡子。
         
        然而, 對于留守的釘子戶,或許將永遠失去改變命運的機會了。
         
        城中村改造,與交通建設不同。交通建設可以繞路,可以避開一直不簽約的留守戶,但城中村是一個整體,一棟兩棟留守戶的存在,很可能影響整體的改造進程。

        所以,作為城市更新的積極探索者,廣州、深圳等地都在通過立法直面留守戶問題, 廣州的村民自治、行政裁決、司法判決已經形成了一套行之有效的體系,深圳的“個別征收+行政訴訟”同樣為城市更新做出了積極探索。
         
        新一輪的城市更新,完全不同于十多年前。大拆大建已經成為歷史,暴力強拆更是被掃進了垃圾堆,法治正在成為終極之道。
         
        顯然,既要尊重少數人的權利,更不能罔顧多數人的權益,城市更新同樣不能10年停滯不前,這一切,都需要制度做出更多探索,為全國的城市更新做出更多探索。
         
        畢竟, 隨著穩房價成為政策主旋律、房地產向正常行業回歸、城市更新大舉推進,留給城中村改變命運的窗口期真的不多了。
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        • 加倍努力
          加倍努力 LV21 沙發

          城市更新拆遷改造的“三板斧”全部到齊: 村民自治、行政裁決、司法判決。

          2天前 來自 PC 回復 舉報
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        這個家伙什么也沒有留下。。。

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