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        地庫設計痛點——提升車位價值的解決方案

        發布于:2021-08-09 09:24:43 來自:建筑設計/公共建筑設計 0 189

        來源:搜建筑

        |

        作者:保利天津

        [復制轉發]


        來源: POLY技術匯  ID:POLY-Technology


        10分鐘教你

        輕松拿捏地庫車位價值分析


          引 言  

        車庫設計反復調整?

        車位賣不出去?

        車位客訴難纏?


        本文將帶您可視化平臺的技術手段,指導 車位差異化定價,實現“一車一價”,提高車位去化能力 ,降低客訴風險,提升客戶滿意度,讓我們打破“地庫是永遠的痛”的魔咒!



         地庫車位痛點?

           痛點一:數量多? 

        車位配比要求呈現上升趨勢 。 以天津為例,車位按1.2個/百㎡計算,地下戶車比大致在1.1-1.2左右,車位數量相對偏高。同時,車位去化比例不足,剩余車位較多,車位成本沉淀的比例和資產普遍偏高。



           痛點二:影響因素多? 

        地庫設計設備管線較為復雜,考慮因素較多 。 常規住宅項目多以地庫單車面積指標和成本經濟性指標為設計導向;車位提前銷售的前提下,車位不利因素提示不充分;同時家庭車尺寸越來越大,交付后業主停車困難,導致客訴比例逐年上升。



           痛點三:定價困難多? 

        車位定價維度較多,價格確定相對困難。 但現實中往往定價邏輯簡單,后期車位價值的差異性未能充分體現,不利于車位去化和交付時車位價值兌現。



        面對目前“三多”癥狀,我們需要打破以往車位定價固有邏輯思維,全面、系統地梳理影響車位價值的相關因素,綜合分析、歸納、總結,將目前 定性分析車位價值(如:是否臨柱子、是否存在消火栓遮擋、歸家距離遠近等價值點)的方法 轉化為 量化分析評價、程序化操作、可視化呈現的車位定價方法 ,即 地庫車位價值分析體系 。


        丨小 結丨

        在現階段項目利潤空間逐漸縮小的今天,在控制地庫成本投入的同時,迫切需要形成一套地庫車位價值分析體系來進行科學的、全面的車位價值多重因素分析, 打造差異化車位價值 ,進而指導合理的車位定價、實現車位快速去化、降低客訴,提升客戶滿意度!



         如何解決?

        首先,通過問卷調查方式,針對已購或意向購買業主以及車位銷售人員,通過不同切入點(距離、位置、大小、便利性、有無干擾)等, 綜合分析買賣雙方共同關注點 。




           關注點一:歸家距離   

        最短歸家距離,指車位到最近單元入口的距離,距離不同,車位評分不同??赏ㄟ^提高歸家距離較近的車位數量,實現總體車位溢價。



           關注點二:車位溢空   

        車位溢空,是指車位周邊可擴展的空間,可分為左右溢空和后側溢空。 車位后側溢空較大,方便開啟后備箱,兩側溢空較大,便于停放及車門開啟。

        可以通過歸家距離遠近、溢空大小差異化定價,提高車位去化比例。



          關注點三:區域車位精細化供需關系戶車比  

        供需關系是銷售定價的關鍵要素,在車庫車位指標確定條件下,對于地庫單元樓棟小區域范圍內的車位供給數量與客戶需求數量的比例關系會更加重要。

        樓棟戶車比是指,1個單元樓棟周邊X m范圍內,戶數與車位數的比值。

        對于戶車比較高的區域,供不應求,存在更多溢價空間;對于戶車比較低的區域,供過于求,宜適當降低價格,降門檻,提高車位去化率。



           其他相關因素   

        例如 車門是否碰撞、周邊車位排布、臨近消防設備 等12項。

         

        ▲右滑查看更多


        通過數據化的分析,多維度切入,可視化呈現,程序化操作,形成 “3項核心+12項常規”的地庫車位價值分析體系 。


        丨小 結丨

        由此,建立了一套地庫車位價值分析體系,用于指導合理定價、支持銷售去化、降低客訴、指導設計。但是,不同城市、不同區域、不同定位項目對于上述影響因素關注的重要性和權重是不同的,車位價值分析過程中需要適時修正權重系數。



         項目應用 

        天津保利·拾光年13號地項目 為例,運用地庫車位價值分析體系,輸入3項車位核心要素和12項常規要素,賦予權重,計算每個車位綜合評分,將每個車位差異化價值量化分解。


        ▲拾光年效果圖


             
             


           [ 1 ] 歸家距離分析   

        拾光年13號地在前期地庫設計時嘗試地下樓棟單元入口設置 南北雙側大堂設計, 有效提高歸家距離較近的車位數量比例 ,車位占比在69%左右,較常規項目提高約28%,有效提升車位價格同時為客戶帶來較好的停車歸家體驗。



            [ 2 ]  車位溢空分析   

        該項目地下車位周圍存在溢空空間≥0.5m以上占比11%左右,后期存在改造大車位可能性,此類車位價值較大。



           [ 3 ] 局部區域戶車比分析   

        對每棟樓的局部區域范圍內的戶車比進行分析,戶車比≥1.3占比約26%,該區域范圍內的車位供不應求,車位去化速度相對較快,可合理提升車位價格。



           [ 4 ] “12”項常規因素分析   

         

        ▲右滑查看更多


           計算結果   

        ① 整體評分在0.9-1.1分之間的車位屬于評分較高的區域;

        ② 高分值區域主要集中在每棟樓的南北兩側;

        ③ 車位評分較差區域主要集中在距離單元入口較遠,停車密集區域(如:1、2位置)。




        丨小 結丨

        以地庫車位價值分析體系為手段,綜合“3“項核心因素和“12”項常規因素,全維度評價,賦予車位差異價值屬性,并通過圖形可視化輸出,更為直觀、合理地實現車位快速定價,降低客訴風險。



         設計思考?

         [1] 地下雙側入戶設計:  


        拾光年項目所采用的 地下歸家雙側入戶設計 ,可切實大大改善業主歸家距離,提升業主使用感受,提高高價值車位的分布數量。

             
             



         [2] 不利車位集中化:

        采用地庫車位價值分析體系,后期可優化 將多個不利因素集中于同一車位,不利因素車位設置集中化,最小化 。



         [3] 地下設備用房規劃設計:

        對于 地下設備用房的布置可嘗試將其放置于評分較低的區域 ,以增加南北側價值較高的車位數量。



         [4] 下沉庭院或采光井設計:

        對于評分較低的區域的車位價值挖掘,可 嘗試增加下沉庭院或采光井 ,減少評分低的車位數量,同時增加其周圍車位的綜合價值。


        (圖片來源于網絡)


          結 尾  

        面對項目開發中的地庫難題,我們不能一味逃避車位隱藏的潛在價值,通過系統總結,深入思考,找到提升車位價值的解決方案——地庫車位價值分析體系。 經初步檢驗,能較準確的對影響車位價值的相關因素進行綜合性分析,用于指導車位合理定價,同時指導地庫設計,降低客訴風險,實現業主停車品質提升和開發企業地庫效益提升的雙贏!


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